Автор: Марина Ледяева (Санкт-Петербург)
Российская газета - Экономика Северо-Запада № 210 (9155)
За восемь месяцев 2023 года в регионах сдано уже 70 миллионов квадратных метров жилья, в лидеры вышла Ленинградская область. Годовой план - 103 миллиона, это на 300 тысяч "квадратов" больше, чем в рекордном 2022-м. В сложных экономических условиях строительному комплексу при поддержке государства удается не снижать обороты. Но остается еще достаточно проблем, способных замедлить "стройку": от нехватки кадров до роста цен на квадратные метры. По прогнозам, многое будет зависеть от окончания действия льготной ипотеки в 2024 году. О сегодняшнем состоянии и дальнейшем развитии отрасли шла речь на XIV Всероссийской конференции "Российский строительный комплекс: вызовы и возможности" в Петербурге.
"Стройка" переживает период не только экономических, но и законодательных перемен. За последнее время принято более 300 поправок, многие из которых направлены на разбюрократизацию отрасли. В результате число административных мероприятий сократилось с 96-ти до 32-х. Многие процессы стали проще и быстрее. Одна из правительственных программ так и называется: "Новый ритм строительства".
- Мы стремимся к сокращению инвестиционно-строительного цикла, - пояснил заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Сергей Музыченко. - Исчерпывающий перечень процедур в этой сфере изначально насчитывал порядка 1200 материалов, документов и сведений. Сегодня их уже 696, к концу года будет 650, а в перспективе останется всего 350. В результате сокращается время строительства. Так, только объединение экологической экспертизы в "одно окно" с градостроительной экономит два-три месяца.
Сегодня различные органы предъявляют строителям порядка 50 тысяч требований.
- Санитарные врачи, пожарные, МВД и другие структуры выпускают свои нормативы, которые между собой не скоординированы, - отмечает президент Национального объединения изыскателей и проектировщиков (НОПРИЗ) Анвар Шамузафаров. - Мы идем к тому, что оценивать документацию застройщиков будут не эксперты, а машина. И при таком обилии требований она выдаст заключение, что такое-то решение соответствует санитарным нормам, но противоречит пожарным. Для упрощения процедур надо снять эти противоречия. Выполнить все требования просто невозможно. Петербург и другие исторические города тогда придется просто снести.
Жесткие нормативы стали сдерживать развитие архитектуры, считает эксперт. Поэтому государство снижает свое влияние на техническое регулирование, но при этом усиливает полномочия главных инженеров и архитекторов проектов.
Однако федеральные инициативы не всегда исполняются "на местах", подчеркивает президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков.
- Орган местного самоуправления сообщает нам, что услуга по выдаче разрешений на строительство оказывается в течение десяти рабочих дней. Но за это время застройщику не выдают разрешение, а возвращают документы на доработку. Затем все повторяется. В итоге процесс занимает не десять дней, а двести. С другой стороны, сами строительные организации порой не успевают следить за изменениями и пользоваться ими, - рассказал представитель отрасли.
Себестоимость возведения дома и цена готового квадратного метра - общая головная боль строителей и покупателей жилья. Чемпионом по дороговизне стала "первичка" в крупных городах. Так, в Петербурге новую квартиру на границе города и области можно купить по цене 200 тысяч за "квадрат", а на Крестовском острове - за все 450 тысяч.
- Высокая стоимость земли под застройку, ее колоссальная нехватка в городах-миллионниках и растущая себестоимость жилья вызывают обеспокоенность у девелоперских компаний, - поделился информацией координатор "Деловой России" в СЗФО Дмитрий Панов. - Мы сравнили себестоимость однотипных проектов в Беларуси и Петербурге: соответственно 45-50 тысяч и 200-220 тысяч рублей за квадратный метр. Понятно, что зарплаты не растут такими темпами. При этом обеспечение доступности жилья - ключевая задача. Но кому оно может быть доступно при таких ценах?
По экспертным оценкам, отмена субсидируемой ипотеки приведет к снижению цен на первичном рынке и к падению строительства жилья в два раза
- Это очень важная тема, - согласился Антон Глушков. - То, что происходит в экономике стройки на протяжении трех лет, можно назвать космическим прорывом. Все летят вперед на космической скорости, покупают "топливо" и думают, что это будет продолжаться вечно. Но близится 1 июля 2024 года, когда закончатся меры поддержки, связанные с ипотекой. Что бы ни говорили, на сегодня это самый доступный механизм приобретения жилья. По экспертным оценкам, отмена субсидируемой ипотеки приведет, с одной стороны, к снижению цен на первичном рынке на пять-семь процентов, а с другой - к падению строительства жилья в два раза.
Как поступят строители, если это произойдет? Самый простой вариант с точки зрения бизнеса - планово занижать объемы стройки. Но согласно национальным целям развития России к 2030 году в стране ежегодно должны сдавать по 120 миллионов квадратных метров жилья. Очевидно, что государство и строительный комплекс будут искать решение совместно.
Что касается нехватки земли под застройку, то глава НОПРИЗ Анвар Шамузахаров с этим поспорил:
- В России площадь поселений составляет всего 1,14 процента территории. Просто не надо стягивать население в столичные города. Опросы показывают, что 70-80 процентов россиян хотят жить в индивидуальных жилых домах, которые в мегаполисах не строят. А стоят такие дома в два-три раза дешевле квартир. Мы должны развивать малые города и сельские поселения. Земли у нас много, но некорректная градостроительная политика не позволяет использовать эти ресурсы. Надо строить больше дешевого жилья на необъятной территории России, - заключил эксперт.
Решить проблему дорожающего жилья помогло бы строительство арендных домов. Об этом говорят давно, но пока все ограничивается единичными проектами.
- Конечно, застройщикам выгоднее сразу распродать квартиры в обычном доме, чем двадцать лет "отбивать" вложения в арендный, - отмечает вице-президент НОСТРОЙ Аркадий Чернецкий. - Но в перспективе других вариантов нет. Льготная ипотека стала мощным драйвером развития отрасли, однако этот ресурс себя исчерпывает. Арендное жилье обеспечивает мобильность населения, оно популярно у молодежи, его можно использовать для расселения аварийных домов. Во многих странах львиная доля жилья находится в аренде, а не в собственности. Нам также надо создавать механизмы для его развития.
- Перспективы строительной отрасли связаны с диверсификацией жилищной политики, - продолжила тему заместитель председателя комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева. - Это не только развитие наемного жилья, но и возвращение жилищно-строительных кооперативов, которые создаются в ряде регионов. Нам надо подумать над тем, как обеспечить граждан жильем другими способами, помимо ипотечных кредитов.
По словам Светланы Разворотневой, законодатели разработают льготы для строителей наемного жилья. На ближайшей сессии парламент также вернется к рассмотрению закона о малоэтажных жилых комплексах: он будет регулировать вопросы общей долевой собственности и управления в коттеджных поселках. В более долгосрочной перспективе - решение проблемы апартаментов. Необходимо уточнить статус так называемых многофункциональных центров, в которых сдается жилье. Но законопроект об этом пока не прошел даже первое чтение.
- Еще одно важное направление - совершенствование процедуры КРТ (комплексного развития территорий. - Прим. авт.), - сообщила Светлана Разворотнева. - Под нее в регионах запланировано большое количество территорий, но пока проекты идут не так хорошо, как хотелось бы. Нужен целый ряд уточнений законодательства, чтобы они заработали более интенсивно. В частности, предполагается зафиксировать предельный срок для подписания договора о КРТ с правообладателями и ввести технико-экономическое обоснование в качестве обязательного документа.
А новая редакция закона об архитектурной деятельности позволит изменить облик городов в соответствии с градостроительной, а не экономической логикой, полагают ее авторы. Новые микрорайоны не должны превращаться в леса многоэтажных "человейников" без свободных пространств и инфраструктуры.
Кстати, в Петербурге, где проходила конференция, строительство социальных и других объектов как раз "отстало" от возведения жилья. В начале 2019 года дефицит составлял 309 соцобъектов. На сегодня город возместил две трети от этого числа, до конца 2024 года планируют построить остальное. Северная столица также испытывает нехватку транспортной инфраструктуры, по этой причине решено приостановить застройку поселка Шушары. Сегодня ни одно разрешение на строительство жилых домов в Петербурге не выдается без обеспечения всей инфраструктурой.
Участники конференции не только обозначили вызовы, с которыми столкнулся строительный комплекс, но и предложили новые решения. Предполагается, что самые эффективные из них найдут отражение в федеральных законах.
Ключевой вопрос
Сегодня "стройке" не хватает кадров. Долгое время она привлекала иностранную рабочую силу, но по ряду причин приток мигрантов в отрасль сократился. Поэтому решено готовить собственные кадры, причем начиная со школы. Так, строители рассказывают старшеклассникам Петербурга о работе в отрасли. Проект "Пазл" помогает воспитанникам детских домов получить строительные специальности. Также делается ставка на целевое обучение и программу "Профессионалитет".
Источник: https://rg.ru/2023/09/19/reg-szfo/rabota-v-novom-ritme.html
